【导语】：一桩普通的二手房交易，双方将首付款给付时间约定在办理过户手续之时。虽然双方均没违约，但与商品房交易的现实办理流程相悖，且双方又不能达成新的协议，导致合同履行陷入“死循环”。
按合同办事
却办不了贷款按揭
去年1月，张先生与叶女士签订了《房屋转让合同》，将他位于成都的一套商品房卖给叶女士。对于首付款35万元，合同明确约定在办理过户手续时支付，余款则采用银行按揭。合同签订后，叶女士向张先生支付定金5万元。
1月20日，在办理过户手续之前，叶女士与张先生共同前往银行办理按揭贷款事宜。但按照国家金融机构发放贷款的相关规定，银行在发放贷款前，需要审查买方已向卖方支付首付款项的事实。对此，叶女士希望张先生签定《卖方声明》，确认已收到首付款35万元。但张先生却认为，自己在未收到首付款的情况下，在《卖方声明》上签字不仅与事实不符，自己还将承担很大风险。他随即提出，除非叶女士先行支付35万元首付款，否则自己不会出具《卖方声明》……
就何时支付首付款，双方争执不下，最终导致未能办妥按揭事宜。
没按程序走
法院判决解除合同
去年5月，叶女士以张先生拒不履行合同义务为由，向法院提起诉讼，要求解除《房屋转让合同》，并让张先生双倍返还定金。
张先生同意解除合同，但他认为自己无过错。因叶女士不按合同支付首付款，张先生提起反诉，索赔17万余元违约金。
一审法院认为，双方签订的合同合法有效。该房交易不能进行的原因在于，张先生拒绝签字确认办理银行按揭贷款所需的《卖方声明》文件，致叶女士不能办理银行按揭贷款事宜，使该房屋买卖合同在事实上予以解除。不过，张先生的行为符合合同约定，不构成违约。另外，合同中约定叶女士支付首付款的时间，是在双方办理过户手续之时，因此她在办理银行按揭手续的过程中拒绝支付首付款，也未违反合同约定。
最后，法院判决解除双方签订的《房屋转让合同》，张先生返还叶女士定金5万元。一审判决作出后，张先生不服提出上诉，成都中院二审维持原判。
法官说法>>>
买商品房 给了首付才能办贷款
一个普通的商品房买卖合同，双方均无违约行为，但却不能实际履行，这到底是怎么回事呢?
二审承办该案的罗法官指出，叶女士未能成功办理按揭贷款，进而导致合同无法继续履行的根本原因，是由于合同中关于首付款支付的约定与现实办理流程存在冲突。
“在以按揭方式付款的商品房交易中，实际流程一般都是先由银行对买方进行资信审查，然后再办理贷款事宜，最后方可到房地产交易中心办理过户等手续。而卖方是否收到首付款项，则是银行对买方进行资信审查的必要内容之一。”罗法官说，双方将首付款给付时间约定在办理过户手续之时，则是与商品房交易的现实办理流程相悖，双方又不能达成新的协议，故导致合同履行陷入“死循环”。
罗法官建议，在进行类似的交易时，应充分了解相关政策及信息，签订合同要与实际情况相符，以防止不必要的纠纷。
